股份有限公司土地使用权管理暂行规定(公司股份包括土地吗)

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非法转让、倒卖土地使用权罪是一种主要是针对村集体组织违反法律规定，倒卖转让土地中饱私囊，这种情况在前几年农村地区十分普遍，尤其是城乡结合部土地价值巨大的地方，村集体组织成员与组织以外人员非法转让土地牟利。广大的群众面对这种情况要怎样保护自己的相关权利呢，今天陈律师回来给大家讲讲本罪的相关问题。

根据《中华人民共和国刑法》以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金;情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。

最终的土地归属问题根据《土地管理法》第七十三条　买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得;对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建设物和其他设施，可以并处罚款;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

要准备理解非法转让、倒卖土地使用权罪，需要把握以下几点：

（一）违反土地管理法规是构成本罪的前提条件。土地管理法规，是指土地管理法为代表的一系列土地管理法规。如《土地管理法》（1988年12月29日通过）、《国务院关于出让国家土地使用权批准权限的通知》、《城镇国家土地使用权出让和转让暂行条例》、《土地管理法实施条例》等。

（二）必须是非法转让、倒卖土地使用权的行为。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。土地使用权转让应当严格依法进行。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠送。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发，利用土地的，土地使用权不得转让。

（三）本罪是结果犯，只有非法转让、倒卖的土地达到一定数量或者获利数额达到一定标准才构成此罪。

最高人民法院《关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》（2000．6.19 法释〔2000〕14号）

为依法惩处破坏土地资源犯罪活动，根据刑法的有关规定，现就审理这类案件具体应用法律的若干问题解释如下：

第一条 以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，具有下列情形之一的，属于非法转让、倒卖土地使用权“情节严重”，依照刑法第二百二十八条的规定，以非法转让、倒卖土地使用权罪定罪处罚：

（一）非法转让、倒卖基本农田五亩以上的；

（二）非法转让、倒卖基本农田以外的耕地十亩以上的；

（三）非法转让、倒卖其他土地二十亩以上的；

（四）非法获利五十万元以上的；

（五）非法转让、倒卖上地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节的，如曾因非法转让、倒卖土地使用权受过行政处罚或者造成严重后果等。

在实务中接受了有关本罪的案子，可以从下列方面进行辩护：

（一）非法转让、倒卖土地使用权罪在主观方面表现为故意，并且以牟利为目的，不以牟利为目的，不构成非法转让、倒卖土地使用权罪。

注意这里的牟利不仅是行为人谋取金钱上的利益，而且也指行为人谋取其他不正当的利益，例如为了出国办理护照，为了升官等等。

具体案例有吉林省高级人民法院发布第二批8起保护产权和企业家权益典型案例之一：房某某非法转让、倒卖土地使用权再审改判无罪案

原审被告人房某某与其他四人共同于2006年3月和2007年1月向某市林业局递交了确认某国营林场87林某、88林班共计285亩红松林地林某1的申请。市林业局经研究，拟同意将林权确认给房某某等五人，并呈报市政府主管副市长审阅。2008年2月，市林业局对房某某的林权登记申请进行公示。公示期间，市林业局收到举报信，举报房某某申请林权登记不实。市林业局至案发未向房某某等人核发林权证。2008年1月，房某某将涉案红松林地以70万元的价格卖给李某某。房某某等五人每人分得12.8万元，余款存放在房某某处做为处理林权事宜的各种费用。案发后，70万元人民币被收缴。2010年5月，经市林业局局长办公会议研究决定并出具证明证实，对房某某等五人确权问题，原局党委文件有效，没有办林权证是因全省停办。

　　原审法院认为，房某某以非法牟利为目的，违反土地管理法规，在未获得林权证，未经林业主管部门审查批准的情况下，非法将涉案红松林地转卖他人，已构成非法转让、倒卖土地使用权罪，对其判处有期徒刑三年，缓刑三年，并处罚金人民币3.5万元，追缴非法所得人民币70万元。宣判后，房某某不服，申诉至吉林省高级人民法院。

最后吉林省高院认为房某某与李某某约定林权证办下来履行协议，办不下来退款，该协议为附条件协议，涉案林木并未实际交付，未造成林木、林地资源损失。因此，房某某主观上没有非法转让、倒卖土地使用权的故意，客观上没有实际交付林木行为，未违反森林法及森林法实施条例等土地管理的法律法规，其行为不构成非法转让、倒卖土地使用权罪，遂改判房某某无罪。

（二）法律意义上的使用权是否真的发生了变化

在实务中不乏经营权发生了转移，但法律意义上的使用权并未发生变化故而不构成本罪的情况。

具体案例为某房地产开发经营有限公司、孙某非法转让、倒卖土地使用权案（（2017）赣0483刑初93号）

最后法院判决为公司股权转让、公司股东发生变化，并不意味着土地使用权的转让，土地使用权还属于原来的公司。本案的两宗土地使用权是登记在乙公司名下，某公司将乙公司的股权转让给丙公司后，两宗土地的使用权仍属于乙公司，法律意义上并未发生变化。公司股权转让与土地使用权转让的条件和法律依据不同，公诉机关将某公司转让乙公司股权行为认定为土地使用权转让，法律依据不足。公诉机关指控被告单位某公司和被告人孙某犯非法转让土地使用权罪不成立，本院不予支持。被告单位某公司和被告人孙某不构成非法转让土地使用权罪，应宣告无罪。

汤某某诈骗、非法转让、倒卖土地使用权案（（2019）赣0421刑初156号）

法院判决为九江县港口页岩砖厂通过租赁方式取得土地使用权，股权转让、股东发生变化，并不意味着土地使用权的转让，土地使用权还属于原来的九江县页岩砖厂，被告人汤某某将九江县页岩砖厂承包给了他人，只是经营权的转移，土地使用权还属于原来的九江县页岩砖厂，因此，被告人汤某某不构成非法转让土地使用权罪。

（三）是否造成了改变土地用途、性质的后果

其实实务中本罪较少的很大原因在于嫌疑人是出于主观故意以牟利为目的触犯了本罪，但最后大多都因为没有造成严重后果而无罪释放。

如栾钢先、青岛瑞驰投资有限公司非法转让、倒卖土地使用权案（（2019）鲁02刑终204号）

法院判决为上诉人栾钢先的供述及证人甄某、栾某1、高某等人的证言显示，上诉人栾钢先与原审被告单位瑞驰投资公司竞拍土地最初的目的是用于开发，后经核算后发现因当时房地产开发成本剧增，预留资金不足以开发，而且瑞驰投资公司已经与商务区开发公司签订《协议书》并支付了定金，如果不参与竞拍土地将支付巨额违约金，为此经两委研究决定将拍卖土地的瑞驰建设公司股权转让给华昱诚置业公司，目的是降低投资风险。本院认为，在案证据尚不足以证明上诉人栾钢先、原审被告单位瑞驰投资公司单纯出于牟利的目的而转让土地，且股权转让后仍由瑞驰建设公司持有及开发土地，亦未改变土地用途、性质，故该行为不宜纳入刑法规定的范畴作为犯罪处理。

若对本罪还有什么疑问，欢迎评论区或私信提出。

作者简介：北京陈律师，法学硕士，高级合伙人律师，历任特种部队指挥员，检察官，侦查员，纪检干部，企业高管，阅历丰富，学养深厚，擅长疑难重大案件，多种法律关系交叉繁杂案件处理，重信守诺，值得托付。