信托 保利地产(保利地产投资公司)

◎ 作者 /房玲、洪宇桁

【继续重点深耕一二线，2023年投资销售比将控制在40%】2022年新增10个项目，分布在宁波、济南、上海、常熟、深圳和昆山6个城市，其中常熟是首次进入。新增土储建面为174.2万平方米，其中一二线城市建面占比为77%，拿地总价约260亿元。2022年按建面计算的拿地销售比为0.73，按金额计算的拿地销售比为0.52；2023年计划将投资销售比控制在40%左右，在多数房企大幅减少甚至暂停拿地的背景下，企业的投资规模仍处在不错的水平。

【毛利率仍处于下行通道，需继续加强成本控制】2022年保利置业的营业收入同比大幅增长了37.71%至411.27亿元人民币，毛利率同比降低了7个百分点至26.9%。由于企业在2022年底已售未结转的490亿元销售对应的毛利率为18%-20%，因此毛利率仍将处于下行通道。净利率同比降低了4.6个百分点至2.5%，归母净利率降低了4.8个百分点至2%，归母核心净利率也同比下降了2.36个百分点至3.69%，主要是因为三费比例相对较高，成本控制有待加强。

【现金短债比有所改善，三条红线仍处于橙档】2022年底，保利置业持有现金相较于期初增加了5.35%至316.18亿元人民币，非受限现金短债比1.7，相较于期初提高了0.13，现金短债比持续改善。但是企业2022年底的净负债率相较于期初却提高了12.5个百分点至115.9%；剔除预收后的资产负债率也提高了0.7个百分点至75.1%。因此2022年底保利置业在三条红线方面仍然触及两条红线，保持橙档水平不变，未来仍需继续优化财务状况。

2022年去化率不到4成
存货去化压力加大

2022年保利置业实现全口径合约销售金额502亿元，合约销售面积239.9万平方米，分别同比减少11.3%和23.6%，销售规模跌幅低于行业平均。企业单盘销售金额超过10亿元项目个数为11个，同比减少7个，回到了2019年和2020年的水平。

从2022年保利置业650亿元的销售目标以及1300亿元的可售货值来看，企业仅完成了年度目标的77%，去化率也仅有38.6%。这也让保利置业在2022年底的已竣工可售物业存货值由期初的181.24亿元增长了46.3%至期末的265.17亿元；2023年企业的可售货值在1300亿元左右，存量占比超过60%，可能面临一定的去化压力。

2022年保利置业的合约销售均价达到了20925元/平米，同比提升了16%，创下了近年来的新高，主要与企业销售金额的区域分布变化有关。2022年保利置业在销售均价较高的长三角和珠三角地区的销售规模达到了333.36亿元，占比为66.4%，同比提升了10.1个百分点。其中，长三角区域的销售金额占比达到了49.2%，同比提升了15.2个百分点，是近年来的新高。在行业下行的背景下，深耕长三角区域是企业业绩的重要支撑，全年首次开盘的23个项目中就有11个位于该区域；同时企业重点布局的珠三角区域新开盘项目数量也达到了7个。

继续重点深耕一二线城市
2023年投资销售比将控制在40%

2022年保利置业新增10个项目，分布在宁波、济南、上海、常熟、深圳和昆山6个城市，其中常熟是首次进入。新增土储建面为174.2万平方米，拿地总价约260亿元。2022年保利置业按建面计算的拿地销售比为0.73，按金额计算的拿地销售比为0.52，投资力度相比于过去几年有着较大的降低。2023年保利置业计划将投资销售比控制在40%左右，在多数房企大幅减少甚至暂停拿地的背景下，企业的投资规模仍处在不错的水平。

在区域布局方面，2022年保利置业于长三角的新增土储建面占比达到了57%，相较于2021年继续提升了17个百分点。由于长三角地区内的城市经济发展水平都相对较高，居民强大的购买力在一定程度上也能够保证企业的销售稳定。在城市能级方面，由于2022年保利置业主要在宁波和济南进行拿地，在这两个城市的拿地总建面就达到了110.2万平米，因此企业在二线城市的拿地占比达到了63%，相较于2021年增长了27个百分点。

截至2022年底，保利置业的总土储建面为1917万平方米，相较于期初减少了15.4%，其中在建面积1064万平方米，占比为56%，和期初基本保持一致，企业仍然保持较快的项目开发速度。从土地分布来看，2022年底保利置业的土地储备中一二线城市的权益建面占比达到80%，平均土地成本为9800元/平方米，相较于期初继续提高了17.7%。由于高能级城市的限价政策较为严格，未来高昂的土储成本或将进一步拉低企业的盈利率水平。

毛利率仍处于下行通道
需继续加强成本控制

2022年保利置业的营业收入同比大幅增长了37.71%至411.27亿元人民币，毛利润也同比增长了7.99%至110.81亿元，而毛利率则同比降低了7个百分点至26.9%。毛利率的降低主要是受到了行业下行影响，由于保利置业在2022年底已售未结转的490亿元销售对应的毛利率为18%-20%，因此企业的毛利率仍将处于下行通道。

由于合作项目的亏损扩大、税费保持高位、非经常性亏损增加等原因，2022年保利置业的净利润同比大幅减少了53.35%至10.09亿元，归母净利润也减少了60.36%至8.16亿元。因此在营收增长的背景下，净利率却同比降低了4.6个百分点至2.5%，归母净利率降低了4.8个百分点至2%。

扣除非经常性损益等影响，归母核心净利润为15.19亿元，同比也减少17.27%；归母核心净利率也同比下降了2.36个百分点至3.69%。究其原因，主要是成本控制能力有待加强，虽然企业2022年按营业收入计算的三费比例已经同比降低了3.49个百分点，但是仍然高达9.97%，处于较高水平。未来随着低毛利率项目的逐步结转，其净利率水平受到的压力或将更大。

现金短债比有所改善
三条红线仍处于橙档

2022年底，保利置业持有现金相较于期初增加了5.35%至316.18亿元人民币，非受限现金短债比1.7，相较于期初提高了0.13，现金短债比持续改善。与此同时，保利置业也在积极调节负债结构，在2022年房企融资趋紧的情况下，依然完成发行了60亿元的公司债和20亿元的中期票据。通过这一系列的操作，保利置业成功减少了信托贷款的占比，提高了资产支持证券和普通债券的比例，企业的平均融资成本也较期初下降了0.25个百分点至4.27%，融资优势显著。

虽然保利置业的债务结构有所优化，但是企业2022年底的净负债率相较于期初却提高了12.5个百分点至115.9%。剔除预收后的资产负债率也提高了0.7个百分点至75.1%。因此2022年底保利置业在三条红线方面仍然触及两条红线，保持橙档水平不变，财务状况仍有待改善。

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