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期房制度下，商品房尚未建成，买受人即需要向开发商全额支付购房款。而大部分买受人没有能力全款购买房子，因此，往往选择向银行按揭贷款的方式，向开发商支付购房款。

一旦开发商暴雷，将出现逾期交房甚至房屋烂尾的问题。按常理，买受人与银行之间的金融借款合同法律关系是独立于买受人与开发商之间的商品房预售合同法律关系的。开发商逾期交房，买受人并不能因此追究银行的违约责任。

那么，在此情形下，买受人将面临不得收房而又需要向银行偿还高额房贷的不利情形。

但是，很多人不知道的是，如果银行在与买受人签订个人购房借款合同存在缔约或者履约过错，而该过错与房屋逾期交付或烂尾存在因果关系，则可以通过到法院起诉银行停贷，要求银行分担买受人的损失。

银行的缔约或者履约过错主要体现为，银行将买受人按揭贷款未发放至监管专用账户，或者在买受人所购楼盘主体结构尚未封顶即发放贷款等违规行为。而银行的违规行为与楼盘逾期或烂尾存在一定的因果关系。

法院会根据合同条款以及法律规定，结合公平和诚实信用的法律原则，判决买受人可以自起诉之日起至房屋实际交付之日止无需向银行偿还借款本金及利息。

经笔者检索，全国目前存在多例类似的判例，其中较为典型的是招商银行股份有限公司惠州分行与黄一婷金融借款合同纠纷一案。该案历经惠州市中级人民法院二审、广东省高级人民法院再审，最终均维持一审法院判决结果。

现摘抄该案一审判决书中法院的说理及判决结果情况。

一审法院归纳的案件第二个争议焦点为：被告未将原告的借款支付至预售款专用账户的行为是否应当承担责任及承担何种责任？

根据缔约过失责任的原理，缔约当事人缔结契约磋商之时，一方因违背相互信赖所产生的信赖、告知及解释等附随义务，而致另一方的信赖利益的损失，并应承担相应的损害赔偿责任。

本案中，被告向惠州市房管局出具了具结书，因此被告以其实际行为表明其对购房的按揭款应支付至预售款专用账户的事宜是知悉的，同时被告作为专业的银行金融机构，对于预售商品房市场中预售资金存入非专用账户而存在的风险是应当知晓的，而被告并未在缔约之时以及合同履行过程中向原告履行告知义务，被告的上述行为又是致使涉案房地产工程“烂尾”的结果的间接原因，故被告应当向原告承担部分缔约过失责任。

关于责任划分的问题，因光耀集团有限公司的违约行为系原告的涉案损失的主要和直接原因，而被告未尽到履行告知义务系原告的涉案损失的的间接原因。

因此，从公平原则上考虑，被告应当对于涉案商品房具备交付条件之前的相关损失承担部分责任，原告可从起诉之日起至涉案商品房具备交付条件之前有权不履行抵押贷款合同中的偿还本金及利息的义务，且原告无需向被告支付上述期间涉案借款的利息（含复利及罚息），在上述期间原告已经向被告偿还的本金及利息不予退回。

但涉案商品房具备交付条件之时，原告仍应履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务。被告亦可对上述损失再行向光耀集团有限公司进行追偿。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，经本院审判委员会讨论，缺席判决如下：

一、原告黄一婷从起诉之日起至惠州市××地段××水乡花园（××期翡俪港）C1栋2单元24层01号房具备交付条件之前无需向被告招商银行股份有限公司惠州分行履行合同编号为752084004172的《个人购房借款及担保合同》中的偿还本金及利息的义务（原告无需向被告支付上述期间涉案借款的利息包含合同约定的利息、复利及罚息，在上述期间原告已经向被告偿还的本金及利息不予退回）；

二、驳回原告黄一婷的其他诉讼请求。案件受理费500元，由原告黄一婷负担200元，被告招商银行股份有限公司惠州分行负担300元。

实际上，在该案例中原告还提出，要求银行重新发放一次按揭贷款到预售资金监管账号的诉讼请求，但是法院基于银行实际过错程度，以及判决可能造成的社会影响考量，并没有支持原告的该项诉讼请求。

笔者认为，买受人的诉讼请求完全是合理、正当的，法院依据客观事实以及公平和诚信原则，最终作出买受人可以自起诉之日起至开发商实际交房之日止，无需向银行偿还借款本息的判决，也是相对合理的判决。

在房屋逾期交付的情形下，如此判决在一定程度上，能够平衡按揭贷款购房模式下，买受人（借款人）、银行、开发商三者之间的权利义务关系。