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核心结论

2、企业表现：融资总量下降，TOP10房企平均额最大

3、融资成本：“马太效应”凸显，利率呈结构性分化

4、融资手段：绿色债、ABS、永续债为房企偏爱

5、发行期限：境内外债券发行期限明显缩短，境外债较上月缩短1年

6、到期债务：7月重回千亿，房企到期债务净额连续11月为正

数据来源：wind、领先指数整理

7月末，上海银保监局开出17张罚单，五大行罚金共910万元，此次主要涉及房地产贷款违规。

住建部、国家发改委等八部委联合发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，提出房地产市场秩序三年实现明显好转的目标以及具体整治范围、措施和机制。

“三条红线”的补丁政策称，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%，这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。

7月30日，据人民银行消息，我国房地产贷款增速持续下降，创8年来新低。2021年以来，房地产贷款增速持续低于各项贷款增速。此外，信托规模、境内外信用债发行规模、存量规模都呈下降局面。

多方调控，政策已经从金融端延展至投资端，监管力度信号不断加大，房企外源性融资所需资金的供需两端均被严控。领先指数预计，下半年房地产行业政策持续加紧的趋势不会改变。

01整体表现：前七月房企发债6428亿元，境内债券占主导

数据来源：领先指数整理

根据领先指数统计，2021年1-7月房企境内外债券融资约6428亿元，规模累计增速为2017年以来同期最低，总规模占比为2020年的53%。境内、境外融资规模同比分别下降3%、29%。其中TOP50房企融资规模为4541亿元，环比6月增长22%。

单月看，除1月达1807亿元外，2-7月房企单月融资量在千亿元左右徘徊，近半年平均融资额不足千亿元。7月单月境内债券融资共发行89笔，较上月增加7笔，规模达948亿元，相比6月857亿元实现环比增加10.61%，而同比减少23%。

其中，境外融资共发行18笔债券，规模约280亿元人民币，环比增长15.7%。有房企比如路劲基建、武汉城建、合生创展债券发行规模达5亿美元以上。境内融资共发行71笔债券，规模约668亿元，环比增加8.6%，同比减少8.2%。

来源：领先指数整理

从结构来看，境内发债金额仍占据市场主导地位，实现近三年以来同期的较大增幅，相比去年同期上升7%。

数据来源：wind，领先指数整理

7月房企境内债不完全统计

来源：领先指数整理

7月房企海外债不完全统计

来源：领先指数整理

02企业表现：融资总量下降，TOP10房企平均额最大

自2020年11月以来，房企的单月融资已经连续9个月均呈现同比下降。

据领先指数统计，7月房企融资规模TOP3为万科、首开股份、远洋集团，分别为267亿元、200亿元、194亿元。2021年1-7月平均额最大为TOP10房企，平均融资额162.2亿元。

规模梯队的房企融资量均呈现同比下降，TOP31-50梯队同比降幅最大。TOP10房企的融资成本最低，为4.23%，呈现最大幅度下降。

来源：领先指数整理

03融资成本：“马太效应”凸显，利率呈结构性分化

7月单月来看，境内债券融资平均票面利率4.16%，较上月下降34个基点；境外债券融资平均票面利率为7.00%，较上月下降83个基点。

来源：领先指数整理

从企业来看，不同房企在融资成本上的“马太效应”也进一步凸显，利率出现了冰火两重天的局面。房企自身禀赋如股东背景、土储质量、拿地能力和融资能力成为房企分化关键。

7月境内发债企业中66%属于国有企业，其平均票面利率为3.58%，拉低7月境内债券利率水平。比如远洋发债利率低至2.7%。而信用评级、资质较弱的房企将进一步处于弱势，融资成本偏高。比如阳光100中国12.65%、中南建设11.69%，绿地香港9.625%，中梁控股8.5%。尽管高利率，但这部分房企不得不饮鸩止渴，依赖美元债这一融资途径。

7月13日，远洋集团发行于2025年到期的3.2亿美元2.70%有担保绿色票据（经扣除有关发行票据应付的任何折扣、费用、佣金及开支后，发行票据的估计所得款项净额约为3.163亿美元），融资利率为2.70%。

7月13日，碧桂园计划发行的一笔2亿美元优先票据，利率仅2.7%。短短两年时间里，碧桂园的发债利率堪称直线下探。

从本月已披露的融资利率来看，房企融资利率范围为2.7%-12.65%。整体来看，2021年1-7月TOP100房企新增债券融资成本5.46%，较2020年下降0.61个百分点，其中境外债券融资成本达6.79%，下降1.04个百分点，境内债券融资成本4.33%，较2020年下降0.1个百分点。

04融资手段：绿色债、ABS、永续债为房企偏爱

7月下旬，中资房企美元债普跌，其中融创、雅居乐、融信、新城控股、佳兆业、正荣等多支中资美元债跌幅创纪录。

融创中国2024年到期美元债跌幅创纪录，该公司5.95%债券盘中每1美元跌2.1美分至92.9美分；

雅居乐2026年5月到期5.5%债券每1美元跌1.1美分至95.7美分等。房企回购债券的动作，并未挽回投资者信心，境内外信用债发行受到一定程度的阻碍。

处在监管风暴下，房企正在尝试多元化渠道疏解资金压力，比如ABS、绿色债、永续债等。为了吸引海外投资，房企可以通过回报率、股权融资等多方面助推境内债发行。

7月债券融资规模持续上涨，环比提升25%。股权融资总额收缩为15.99亿元，占比融资总额2.15%，环比下降62.15%。

7月房企债券融资方式统计